Checklist Αγοράς Ακινήτου στην Κύπρο: Τα Έγγραφα που Χρειάζονται Αγοραστές και Πωλητές
Όταν έρχεται η στιγμή της μεταβίβασης ενός ακινήτου στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, η σωστή προετοιμασία μπορεί να κάνει όλη τη διαφορά.
Ακόμη και ένα έγγραφο που λείπει μπορεί να οδηγήσει σε καθυστέρηση της διαδικασίας, επιπλέον επικοινωνία με υπηρεσίες και νέα επίσκεψη στο Κτηματολόγιο.
Είτε αγοράζετε ακίνητο ως Κύπριος ή Ευρωπαίος πολίτης είτε προέρχεστε από τρίτη χώρα, είναι σημαντικό να γνωρίζετε από νωρίς ποια έγγραφα και πιστοποιητικά απαιτούνται.
Για αυτό δημιουργήσαμε το παρακάτω Cyprus property purchase checklist, ώστε αγοραστής και πωλητής να είναι όσο το δυνατόν καλύτερα προετοιμασμένοι πριν από τη μεταβίβαση.
Έγγραφα και Στοιχεία που Χρειάζεται ο Αγοραστής
Ο αγοραστής πρέπει να διαθέτει τα απαραίτητα στοιχεία ταυτοποίησης και, ανάλογα με την περίπτωση, επιπρόσθετα έγγραφα που σχετίζονται με την αγορά και τη μεταβίβαση.
Ταυτότητα ή Διαβατήριο
Απαιτείται έγκυρο δελτίο ταυτότητας, διαβατήριο ή άλλο αποδεκτό έγγραφο ταυτοποίησης.
Το Κτηματολόγιο ζητά αντίγραφο του σχετικού εγγράφου, ενώ κατά την ημέρα της μεταβίβασης πρέπει να παρουσιάζεται και το πρωτότυπο για σκοπούς ταυτοποίησης.
Φορολογικά Στοιχεία και Συμμόρφωση
Η φορολογική κατάσταση των εμπλεκόμενων μερών πρέπει επίσης να βρίσκεται σε τάξη.
Στο πλαίσιο της μεταβίβασης απαιτείται φορολογική διευθέτηση σύμφωνα με τις ισχύουσες διαδικασίες, ενώ από το 2026 η φορολογική συμμόρφωση έχει αποκτήσει ακόμη μεγαλύτερη σημασία στη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων.
Για αυτό είναι σημαντικό αγοραστής και πωλητής να συνεργάζονται εγκαίρως με τον λογιστή και τον δικηγόρο τους.
Απόδειξη Πληρωμής και Προέλευση Χρημάτων
Στο πλαίσιο των υποχρεώσεων κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες, ο αγοραστής μπορεί να κληθεί να τεκμηριώσει την προέλευση των χρημάτων που χρησιμοποιούνται για την αγορά.
Ανάλογα με τον τρόπο χρηματοδότησης, μπορεί να ζητηθούν τραπεζικά αποδεικτικά, στοιχεία ιδίων κεφαλαίων ή έγγραφα χρηματοδότησης από πιστωτικό ίδρυμα.
Η προετοιμασία αυτών των στοιχείων από νωρίς μπορεί να βοηθήσει ώστε η συναλλαγή να προχωρήσει πιο ομαλά.
Έντυπα του Κτηματολογίου
Για την ίδια τη μεταβίβαση χρησιμοποιούνται τα επίσημα έντυπα του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται η Δήλωση Μεταβίβασης Ακίνητης Ιδιοκτησίας – Έντυπο Ν270, καθώς και άλλα έντυπα ανάλογα με τη συγκεκριμένη περίπτωση.
Άδεια για Αγοραστές από Τρίτες Χώρες
Εάν ο αγοραστής δεν είναι πολίτης κράτους μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, μπορεί να απαιτείται άδεια για την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο.
Η αίτηση υποβάλλεται στην Επαρχιακή Διοίκηση της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο, μέσω του σχετικού εντύπου COMM 145 και των απαιτούμενων δικαιολογητικών.
Επειδή οι κανόνες διαφέρουν ανάλογα με την ιθαγένεια, το είδος και τον αριθμό των ακινήτων, είναι σημαντικό ο αγοραστής να λαμβάνει εξατομικευμένη νομική συμβουλή πριν προχωρήσει.
Τέλη Μεταβίβασης
Κατά τη μεταβίβαση μπορεί να προκύπτουν τέλη μεταβίβασης που βαρύνουν τον αγοραστή.
Σήμερα:
- όταν η ίδια συναλλαγή ακινήτου υπόκειται σε ΦΠΑ, δεν επιβάλλονται τέλη μεταβίβασης,
- όταν δεν επιβάλλεται ΦΠΑ, τα κανονικά τέλη μεταβίβασης μειώνονται κατά 50%, με την επιφύλαξη των εξαιρέσεων που προβλέπει η νομοθεσία.
Έγγραφα και Πιστοποιητικά που Χρειάζεται ο Πωλητής
Ο πωλητής πρέπει να διασφαλίσει ότι ο φάκελος του ακινήτου είναι πλήρης και ότι μπορεί να πραγματοποιηθεί νόμιμα η μεταβίβαση.
Τίτλος Ιδιοκτησίας
Ο τίτλος ιδιοκτησίας αποτελεί βασικό αποδεικτικό της εγγεγραμμένης κυριότητας του ακινήτου.
Εάν υπάρχουν υποθήκες, εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις, πρέπει να διευθετηθούν σύμφωνα με τις απαιτήσεις της συγκεκριμένης μεταβίβασης. Το Κτηματολόγιο προβλέπει, ανάλογα με την περίπτωση, είτε συγκατάθεση του ενυπόθηκου δανειστή είτε έγγραφα ακύρωσης σχετικών βαρών.
Πωλητήριο Έγγραφο
Το υπογεγραμμένο πωλητήριο καταγράφει τους όρους της συμφωνίας μεταξύ αγοραστή και πωλητή.
Όπου εφαρμόζεται, η κατάθεσή του στο Κτηματολόγιο μπορεί να προστατεύσει τα δικαιώματα του αγοραστή μέχρι να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.
Από την 1η Ιανουαρίου 2026, τα νέα έγγραφα και συμβάσεις δεν υπόκεινται πλέον σε τέλος χαρτοσήμου, καθώς οι περί Χαρτοσήμων Νόμοι έχουν καταργηθεί.
Πιστοποιητικό Φορολογικής Διευθέτησης
Για τη μεταβίβαση απαιτείται Πιστοποιητικό Διευθέτησης Φορολογικών Υποχρεώσεων – Έντυπο Ν313.
Το έγγραφο σχετίζεται, μεταξύ άλλων, με υποχρεώσεις όπως ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών και το τέλος υπέρ του Κεντρικού Φορέα Ισότιμης Κατανομής Βαρών.
Πιστοποιητικά Εξόφλησης Τοπικών Τελών
Το Κτηματολόγιο ζητά επίσης, όπου εφαρμόζεται:
- πιστοποιητικό εξόφλησης δημοτικών ή κοινοτικών τελών,
- πιστοποιητικό εξόφλησης αποχετευτικών τελών,
- πιστοποιητικό εξόφλησης τελών υδατοπρομήθειας ή βεβαίωση ότι το ακίνητο δεν εμπίπτει στα όρια της σχετικής αρχής.
Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης
Για κτίρια ή κτιριακές μονάδες που προσφέρονται προς πώληση, ο ιδιοκτήτης πρέπει να μεριμνά για την έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), με τις εξαιρέσεις που προβλέπει η νομοθεσία.
Το ΠΕΑ ή αντίγραφό του πρέπει να επιδεικνύεται στον υποψήφιο αγοραστή και να παραδίδεται στον αγοραστή κατά την πώληση. Η ενεργειακή κατηγορία πρέπει επίσης να αναφέρεται στις εμπορικές διαφημίσεις του ακινήτου.
Πολεοδομικές και Οικοδομικές Άδειες
Ιδιαίτερα όταν αγοράζεται κατοικία ή άλλο κτίριο, ο αγοραστής πρέπει να εξετάζει κατά πόσο η υφιστάμενη ανάπτυξη είναι σύμφωνη με τις πολεοδομικές και οικοδομικές εγκρίσεις.
Οι άδειες, τα εγκεκριμένα σχέδια και τυχόν μεταγενέστερες αλλαγές πρέπει να ελέγχονται στο πλαίσιο της νομικής και τεχνικής δέουσας επιμέλειας.
Δεν θα βασιζόμασταν μόνο στην εμφάνιση του ακινήτου ή στην ύπαρξη τίτλου χωρίς να προηγηθεί ο κατάλληλος έλεγχος από δικηγόρο και, όπου χρειάζεται, μηχανικό.
Ένας Πλήρης Φάκελος Σημαίνει Ομαλότερη Μεταβίβαση
Η παρουσία στο Κτηματολόγιο χωρίς τα απαραίτητα έγγραφα μπορεί να οδηγήσει σε καθυστερήσεις, πρόσθετες διαδικασίες και περιττή ταλαιπωρία.
Το ίδιο το Τμήμα Κτηματολογίου αναφέρει ότι πρώτα ελέγχεται η εγκυρότητα και η πληρότητα των εγγράφων και στη συνέχεια καθορίζεται η ημερομηνία και ώρα για την ολοκλήρωση της δικαιοπραξίας.
Για αυτό η σωστή προετοιμασία του φακέλου, σε συνεργασία με τον δικηγόρο σας, είναι ένα από τα σημαντικότερα βήματα για μια ομαλή αγορά ή πώληση ακινήτου.
Η ομάδα της G&P Lazarou Estate Agents μπορεί να σας καθοδηγήσει σε κάθε στάδιο της διαδικασίας και να συντονίσει την επικοινωνία με τον δικηγόρο και τους υπόλοιπους επαγγελματίες που εμπλέκονται στη συναλλαγή.
Δείτε περισσότερα στο www.gplazarou.com ή επικοινωνήστε με την G&P Lazarou Estate Agents στο +357 22024949 ή στο sales@gplazarou.com για να διευθετήσετε συνάντηση.
Discover available houses for sale in Cyprus
Explore apartments for sale in Cyprus