«Το διαμέρισμα από πάνω πουλήθηκε ακριβότερα, και το δικό μας είναι μεγαλύτερο.» Ακούμε κάποια εκδοχή αυτής της φράσης από ιδιοκτήτες συνέχεια. Συνήθως η εξήγηση δεν βρίσκεται στην αγορά ή στον αγοραστή. Βρίσκεται σε κάτι στο ίδιο το ακίνητο, συχνά σε κάτι που ο ιδιοκτήτης είχε σταματήσει να προσέχει εδώ και χρόνια.
Κάποια πράγματα που ρίχνουν την αξία είναι εκτός του ελέγχου σας. Πολλά όμως δεν είναι. Αν ξέρετε ποια είναι ποια, μπορείτε να αποφασίσετε τι να διορθώσετε, τι να αναφέρετε και τι να περιμένετε όταν πουλάτε, αναχρηματοδοτείτε ή κάνετε εκτίμηση στο ακίνητό σας.
Προβλήματα στα έγγραφα
Στην Κύπρο, τα έγγραφα συχνά μετρούν περισσότερο από τα φινιρίσματα. Ένας αγοραστής μπορεί να ζήσει με μια παλιά κουζίνα. Μια τράπεζα είναι πολύ λιγότερο χαλαρή με τη νομική αβεβαιότητα.
- Χωρίς ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας, ή με τίτλο που είναι ακόμη στο όνομα άλλου.
- Προσθήκες χωρίς άδεια, όπως κλεισμένη βεράντα, επιπλέον δωμάτιο στην ταράτσα ή αποθήκη που έγινε χώρος διαβίωσης.
- Υποθήκες ή βάρη που παραμένουν εγγεγραμμένα στο ακίνητο.
- Συνιδιοκτησία όπου δεν συμφωνούν όλοι οι συνιδιοκτήτες με την πώληση.
Κάθε ένα από αυτά μπορεί να περιορίσει τους πιθανούς αγοραστές, να δυσκολέψει την έγκριση δανείου και να καθυστερήσει την πώληση. Κάποιοι αγοραστές θα προχωρήσουν παρ' όλα αυτά, αλλά θα ζητήσουν χαμηλότερη τιμή για το ρίσκο που αναλαμβάνουν.
Παραμέληση και αναβαλλόμενη συντήρηση
Τα μικρά προβλήματα που μένουν άλυτα συνήθως γίνονται μεγάλα. Σημάδια υγρασίας, ραγισμένοι σοβάδες, ταράτσες που στάζουν, σκουριασμένα κάγκελα και κουρασμένα κλιματιστικά στέλνουν όλα το ίδιο μήνυμα στον αγοραστή: τι άλλο δεν έχει φροντιστεί;
Η απώλεια αξίας είναι συχνά μεγαλύτερη από το κόστος της επιδιόρθωσης, γιατί ο αγοραστής προσθέτει νοερά ένα περιθώριο για το άγνωστο. Η διόρθωση των εμφανών προβλημάτων πριν από την πώληση είναι συνήθως χρήματα που αξίζουν.
Μια πολυκατοικία σε κακή κατάσταση
Στα διαμερίσματα, η πολυκατοικία μπορεί να ρίξει την αξία ακόμη και ενός περιποιημένου διαμερίσματος. Η αξία συνήθως επηρεάζεται όταν υπάρχουν:
- Βρόμικοι ή φθαρμένοι κοινόχρηστοι χώροι.
- Ανελκυστήρας που χαλά συχνά.
- Απλήρωτα κοινόχρηστα ή διαφωνίες μέσα στη διαχειριστική επιτροπή.
- Μεγάλες εργασίες στον ορίζοντα, όπως μόνωση ταράτσας ή στατικές επιδιορθώσεις, που θα πληρώσουν όλοι οι ιδιοκτήτες.
Οι αγοραστές και οι εκτιμητές κοιτάζουν ολόκληρη την πολυκατοικία, όχι μόνο την πόρτα του διαμερίσματός σας.
Διαρρύθμιση και σχεδιασμός που λειτουργούν εναντίον σας
Κάποια σπίτια έχουν πολλά τετραγωνικά αλλά τα αξιοποιούν κακώς. Μακριοί διάδρομοι, δωμάτια από τα οποία περνάτε για να φτάσετε σε άλλα, μπάνιο που ανοίγει στην κουζίνα ή υπνοδωμάτιο όπου δεν χωρά διπλό κρεβάτι μειώνουν όλα τη χρηστικότητα του χώρου. Πολύ προσωπικές ανακαινίσεις, όπως ασυνήθιστα χρώματα, εντοιχισμένα έπιπλα ή μια πισίνα που καλύπτει όλο τον κήπο, μπορούν επίσης να αποθαρρύνουν τους αγοραστές.
Παράγοντες τοποθεσίας που δεν αλλάζουν
Κάποια πράγματα δεν αλλάζουν, αλλά επηρεάζουν την αξία:
- Πολυσύχναστος κεντρικός δρόμος, έντονη κίνηση ή θορυβώδης γείτονας, όπως μπαρ ή συνεργείο.
- Καλώδια υψηλής τάσης ή κεραία κινητής τηλεφωνίας κοντά.
- Κακός προσανατολισμός, με λίγο φυσικό φως.
- Κίνδυνος πλημμύρας ή οικόπεδο όπου μαζεύεται νερό μετά τη βροχή.
Μετρούν και οι αλλαγές στη γειτονιά. Ένα μεγάλο εμπορικό έργο, ένας νέος δρόμος ή ένα εγκαταλελειμμένο ακίνητο δίπλα μπορούν να βαρύνουν την αξία με τον χρόνο.
Ενεργειακή απόδοση
Τα παλαιότερα σπίτια με μονά τζάμια, χωρίς μόνωση και με αναποτελεσματικό κλιματισμό κοστίζουν περισσότερο στη λειτουργία τους. Όσο οι αγοραστές γίνονται πιο ευαισθητοποιημένοι στο κόστος ενέργειας, ένα χαμηλό πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης αντανακλάται όλο και περισσότερο στο πόσα είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν.
Ενοικιάσεις και κατοχή
Ένα ακίνητο που είναι νοικιασμένο σε μακροχρόνιο ενοικιαστή προστατευόμενο από τον Νόμο περί Ενοικιοστασίου, ή ένα ακίνητο με ασαφή ή άτυπη συμφωνία ενοικίασης, μπορεί να πωλείται πιο δύσκολα και να αξίζει λιγότερο από το ίδιο ακίνητο ελεύθερο. Ο αγοραστής θέλει να ξέρει πότε μπορεί να μετακομίσει ή να ορίσει το δικό του ενοίκιο. Οι όροι κάθε υφιστάμενης ενοικίασης πρέπει πάντα να ελέγχονται από δικηγόρο.
Λάθος τιμή
Η υπερτιμολόγηση μπορεί να μειώσει αυτό που τελικά θα πάρετε. Ένα ακίνητο που μένει στην αγορά για μήνες αρχίζει να φαίνεται σαν να έχει πρόβλημα, και οι αγοραστές διαπραγματεύονται πιο σκληρά. Μια ρεαλιστική τιμή από την αρχή συχνά φέρνει καλύτερο αποτέλεσμα από διαδοχικές μειώσεις αργότερα.
Τι μπορείτε να κάνετε
Δεν λύνεται κάθε πρόβλημα, αλλά πολλά μπορούν να περιοριστούν:
- Τακτοποιήστε θέματα τίτλων και αδειών πριν βγείτε στην αγορά, όπου είναι δυνατό.
- Κάντε τις εμφανείς επιδιορθώσεις και ανανεώστε ό,τι έχει φθαρεί.
- Συμμετέχετε ενεργά στη διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας σας.
- Συγκεντρώστε νωρίς τα έγγραφα: τίτλο, άδειες, σχέδια, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης και συμβόλαιο ενοικίασης.
- Να είστε ειλικρινείς με τους αγοραστές για ό,τι δεν διορθώνεται. Οι εκπλήξεις στο τέλος μιας πώλησης κοστίζουν περισσότερο από την ειλικρίνεια στην αρχή.
Μάθετε πού βρίσκεστε
Μια επαγγελματική εκτίμηση δείχνει πώς επηρεάζουν αυτοί οι παράγοντες το δικό σας ακίνητο και ποιοι αξίζει να αντιμετωπιστούν πριν πουλήσετε ή αναχρηματοδοτήσετε.
Η G&P Lazarou Property Valuation παρέχει υπηρεσίες εκτίμησης ακινήτων σε όλη την Κύπρο. Μιλήστε με την ομάδα στο +357 22024949 ή στο valuation@gplazarou.com.
Δείτε όλα τα ακίνητα προς πώληση στην Κύπρο
Δείτε όλα τα ακίνητα προς ενοικίαση στην Κύπρο
Δείτε όλες τις κατοικίες προς πώληση στην Κύπρο
Δείτε όλα τα διαμερίσματα προς πώληση στην Κύπρο
Εξερευνήστε γη και οικόπεδα προς πώληση στην Κύπρο
Δείτε επαγγελματικά ακίνητα και κτίρια προς πώληση στην Κύπρο