Δύο διαμερίσματα βγαίνουν στην αγορά την ίδια εβδομάδα. Το ένα έχει αισθητά χαμηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, οπότε στα χαρτιά φαίνεται καλύτερη ευκαιρία. Μετά το επισκέπτεστε. Είναι στο ισόγειο, βλέπει σε πολυσύχναστο δρόμο, και μεγάλο μέρος από το «εμβαδόν» του αποδεικνύεται ότι είναι βεράντες. Το άλλο, με υψηλότερη τιμή ανά μέτρο, ξαφνικά φαίνεται πολύ διαφορετικό.
Η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο είναι από τους πιο συχνά αναφερόμενους αριθμούς στα ακίνητα. Είναι γρήγορη, συγκρίνεται εύκολα και ακούγεται αντικειμενική. Αν χρησιμοποιηθεί προσεκτικά, είναι χρήσιμη αφετηρία. Αν χρησιμοποιηθεί μόνη της, μπορεί να σας οδηγήσει σε λάθος κατεύθυνση.
Πρώτη ερώτηση: ποια τετραγωνικά;
Δεν μετρούν όλες οι αγγελίες το ίδιο πράγμα. Κάποιες αναφέρουν μόνο το εσωτερικό καλυμμένο εμβαδόν. Άλλες προσθέτουν καλυμμένες βεράντες, ακάλυπτες βεράντες, μερίδιο κοινόχρηστων χώρων ή ακόμη και roof garden.
Ένα απλό παράδειγμα δείχνει γιατί αυτό έχει σημασία. Πάρτε ένα ακίνητο με τιμή €260.000, με 100 τ.μ. εσωτερικό χώρο και 30 τ.μ. βεράντες. Αν διαιρέσετε την τιμή με τα 130 τ.μ., βγαίνει €2.000 ανά τετραγωνικό. Αν τη διαιρέσετε με τα 100 τ.μ., γίνεται €2.600. Είναι το ίδιο ακίνητο και η ίδια τιμή, αλλά ο αριθμός λέει πολύ διαφορετική ιστορία.
Πριν συγκρίνετε, ρωτάτε πάντα πώς μετρήθηκε το εμβαδόν. Στη συνέχεια ελέγξτε το με τον τίτλο ιδιοκτησίας και τα εγκεκριμένα σχέδια. Αν μια κλεισμένη βεράντα μετριέται ως χώρος διαβίωσης χωρίς άδεια, αυτό είναι ξεχωριστό ζήτημα από μόνο του.
Τα μικρότερα ακίνητα συνήθως κοστίζουν περισσότερο ανά μέτρο
Ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου έχει σχεδόν πάντα υψηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό από ένα τριάρι στην ίδια πολυκατοικία. Η κουζίνα και το μπάνιο κοστίζουν περίπου το ίδιο να κατασκευαστούν, όποιο κι αν είναι το μέγεθος του διαμερίσματος, και τα μικρότερα διαμερίσματα έχουν ευρύτερο κοινό αγοραστών. Γι' αυτό η σύγκριση ενός στούντιο με ένα οικογενειακό διαμέρισμα μόνο με βάση την τιμή ανά μέτρο δεν σας λέει πολλά.
Τι αφήνει έξω ο αριθμός
Η τιμή ανά τετραγωνικό αντιμετωπίζει κάθε μέτρο ως ίσο. Οι αγοραστές όχι. Ο αριθμός δεν λέει τίποτα για:
- Τον όροφο και τη θέα.
- Τον προσανατολισμό και το φυσικό φως.
- Την παλαιότητα και την κατάσταση.
- Τη διαρρύθμιση και το πόσο καλά αξιοποιείται ο χώρος.
- Τον στεγασμένο χώρο στάθμευσης και την αποθήκη.
- Την ενεργειακή απόδοση.
- Την κατάσταση της πολυκατοικίας και τα κοινόχρηστα.
- Την κατάσταση του τίτλου και των αδειών.
Δύο ακίνητα με ακριβώς την ίδια τιμή ανά μέτρο μπορεί να είναι πολύ διαφορετικές αγορές.
Και οι μέσοι όροι περιοχής μπορεί να παραπλανούν
Συχνά ακούτε ότι σε μια περιοχή τα ακίνητα «πάνε» τόσο το τετραγωνικό. Τέτοιοι μέσοι όροι ανακατεύουν νέα και παλιά κτίρια, καλές και λιγότερο καλές θέσεις μέσα στην ίδια περιοχή, και ζητούμενες τιμές με πραγματικές τιμές πώλησης. Είναι χρήσιμοι για μια γενική εικόνα της αγοράς, όχι για να κρίνετε ένα συγκεκριμένο ακίνητο.
Και τα οικόπεδα;
Στη γη, η τιμή ανά τετραγωνικό του οικοπέδου μπορεί να παραπλανήσει ακόμη περισσότερο. Αυτό που πραγματικά μετρά είναι πόσα επιτρέπεται να κτίσετε, κάτι που εξαρτάται από την πολεοδομική ζώνη και τον συντελεστή δόμησης. Δύο οικόπεδα ίδιου μεγέθους και ίδιας τιμής μπορεί να έχουν πολύ διαφορετική αξία, αν το ένα επιτρέπει διπλάσια δόμηση. Γι' αυτό οι developers κοιτάζουν συνήθως την τιμή ανά τετραγωνικό δόμησης και όχι το μέγεθος του οικοπέδου.
Πώς να χρησιμοποιείτε σωστά τον αριθμό
Χρησιμοποιήστε την τιμή ανά τετραγωνικό ως φίλτρο, όχι ως ετυμηγορία:
- Βεβαιωθείτε ότι συγκρίνετε το ίδιο είδος εμβαδού.
- Συγκρίνετε παρόμοια ακίνητα: παρόμοιο μέγεθος, παλαιότητα, όροφο και τοποθεσία.
- Κοιτάξτε σε πόσο πωλήθηκαν πραγματικά τα ακίνητα, όχι μόνο σε πόσο διαφημίζονται.
Μετά κοιτάξτε πέρα από τον αριθμό, σε όλα όσα αφήνει έξω.
Αν θέλετε ξεκάθαρη εικόνα για την αξία ενός συγκεκριμένου ακινήτου, η G&P Lazarou Property Valuation παρέχει υπηρεσίες εκτίμησης ακινήτων σε όλη την Κύπρο. Επικοινωνήστε με την ομάδα στο +357 22024949 ή στο valuation@gplazarou.com.
Δείτε όλα τα ακίνητα προς πώληση στην Κύπρο
Δείτε όλα τα ακίνητα προς ενοικίαση στην Κύπρο
Δείτε όλες τις κατοικίες προς πώληση στην Κύπρο
Δείτε όλα τα διαμερίσματα προς πώληση στην Κύπρο
Εξερευνήστε γη και οικόπεδα προς πώληση στην Κύπρο
Δείτε επαγγελματικά ακίνητα και κτίρια προς πώληση στην Κύπρο